ก่อนซื้อขาย ที่ดิน ดูสีตราครุฑ ให้ดี

สำหรับโฉนดที่ดินในบ้านเรานั้นมีหลากหลายประเภท ที่สามารถซื้อขายได้และซื้อขายไม่ได้ก็มี

มีทั้งโอนก ร ร มสิทธิ์ได้ และบางทีเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิการทำมาหากิน

ที่ทำประโยชน์ในที่นั้น ซึ่งไม่ใช่ก ร ร มสิทธิ์ที่ดิน

 

ซึ่งในทุ กวันนี้มีคนที่แฝงตัวเข้ามาหากินกับสิ่งเหล่านี้โดยไม่สุจริตเป็นจำนวนมาก

เรื่องการซื้อขายบ้านที่ดิน ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีพวกที่ไม่สุจริตแฝงตัวเข้ามา

 

ฉะนั้นแล้วก่อนที่เราจะทำการซื้อขายบ้านที่ดินกัน ควรที่จะตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วน

ก่อนในขั้นตอนแรกว่าคนที่เอาบ้านและที่ดินมาขายให้เรานั้นเป็นเจ้าของจริง ๆ หรือเปล่า

 

พื้นที่ตรงกับเจ้าของที่ดินไว้หรือไม่ ซึ่งสิ่งที่จะยืนยันได้ดีที่สุดนั่นก็คือโฉนดที่ดิน

ซึ่งใครหลายคนอาจจะสังเกตเห็นว่า บริเวณตราครุฑ ทำไมถึงมีหลายสี

 

ซึ่งเราก็ไม่เคยได้รู้ว่าโฉนดจริงหรือโฉนดไม่จริง และ มันแต กต่างกันอย่ างไร

วันนี้เราจะมาทำการอธิบายให้เข้าใจกัน

 

ครุฑแดง คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

เป็นเอกส ารแสดงก ร ร มสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถซื้อขายได้ โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย

โฉนดที่ดินที่มีครอบครองกันเกือบทั้งหมดก็เป็นครุฑแดงตัวนี้

 

โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในตัวเมืองส่วนโฉนดหลังแดงจะเป็นเอกส าร น.ส.4 ซึ่งจะระบุด้านหลัง

โฉนดว่าห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี

 

ครุฑเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์

ประเภท น.ส.3 ก. ย้ำว่า น.ส.3 ก. ซึ่งออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เป็นเอกส าร

ที่ไม่ใช่โฉนดที่ดินใช้สำหรับเป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า

 

เราได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆมีการระวางรูปถ่ายทางอากาศเป็นหลักแหล่ง คุณสมบัติ

ใกล้เคียงกับโฉนด ซื้อขายจำนองธนาคารได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนด

ที่ดินได้ในอนาคต

 

ครุฑดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. จำง่าย ๆ ละกันว่า 2 อันนี้

ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศเป็นเอกส ารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน

 

ใช้สำหรับเป็นหนังสือรับรองจะแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับ

การรับรองอย่ างเป็นทางการไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด จะซื้อขายต้องรอ

ประกาศจากราชการ 30 วัน

 

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่

(แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว) ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน

 

เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น

ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนา

 

สละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกัน

โดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.1 มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

(น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) ได้ 2 กรณี คือ

 

กรณีที่ 1 นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ

กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า

 

กรณีที่ 2 นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

(น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข)เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์

 

จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดิน

ที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับ

ออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

 

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

1. ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงก ร ร มสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักก ร ร มสิทธิ์แ ก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินใช้เป็นหลักฐานใน

 

การพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกันทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง

ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้ อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

 

ทำให้สามารถป้องกันการบุก การุกขย ายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า

ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

 

2. ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแ ย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน

 

3. ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

 

4. ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิด

ประโยชน์สูงสุดใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงิ นเพื่อนำมาใช้

เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้

 

เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือ

จำเลยต่อพนักงานสอบสวนพนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน

 

สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แ ก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน

เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก

 

ทั้งนี้ เอกส ารสำคัญทั้งหมดแม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากเราปล่อยที่ดิน

ให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี

 

และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติ ดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องต กเป็น

ของรัฐตามกฎหมายหรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้า

ของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง

 

สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติ ดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล

เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้ก ร ร มสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้

และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

 

(น.ส.3 น.ส.3 ก. น.ส.3 ข) ใช้เวลาแ ย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสี ยสิทธิ

ดังนั้นเมื่อที่ดินของเรามีเอกส ารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรั กษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ที่ดินก็จะเป็นของเรา และเป็นมรดกที่มีค่าให้แ ก่ทาย าทต่อไป

 

ขอบคุณที่มา : postsod กรมที่ดิน, อสังหาเชียงใหม่